営業マンが出すシミュレーションを信用してはいけません。不動産投資は投資初心者がカモられやすいので気を付けましょう。
この記事では、投資家税理士 坂根が不動産投資初心者向けに解説します。
わたしも以前ワンルームマンション投資を検討したことがあります。
検討し、結果として投資には至りませんでしたが、やはり周りから不動産投資はやめとけと言われました。良い物件は営業マンからは回ってきません。
ポイント
- 投資初心者がカモられる
- ワンルームマンションは高給サラリーマンなら現金一括払いが可能なレベル
- 大企業勤めならお金を借りられるため、現金が無くても買えてしまう
- 不動産投資は大損リスクがあるので、原則元本割れしない年利1-3%の利息が手に入るFunds
の選択肢もアリ
関連記事：【年利3％】安定利息収入Fundsの評判は？税理士が解説
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不動産投資はやめとけ！リスクが高い理由
「不動産投資はリスクが高い」とよく聞くことでしょう。
まずは、不動産投資はやめとけと言われる理由をいくつかご紹介します。
ポイント
- 投資初心者がカモられる
- 高給サラリーマンなら現金一括払いが可能なレベル
- 大企業勤めならお金を借りられるため、現金が無くても買えてしまう
投資初心者がカモられる、初心者サラリーマンの高額ワンルーム投資
不動産投資は、初心者のサラリーマンが高額なワンルーム投資を勧められるケースが多いです。
都内のワンルームマンションは、だいたい1部屋3,000万円、4,000万円と言ったところでしょうか。
何も知識もないサラリーマンがいきなり1部屋3,000万円といった、決して安くはない金額をポンと出してしまう。ある程度年収の高いサラリーマンだと、現金一括払いでも払えない金額では無いんですよね。
よくある話ですが、運用がうまくいかず、大きな借金を抱える可能性があります。
基本は借金前提、サラリーマンでも手を出せる
不動産投資は基本的に借金が前提です。
そして、大企業に勤めているサラリーマンであれば、4,000万円ぐらいであってもフルローンで買えてしまうでしょう。
気軽に大きな借金ができてしまうため、大企業のサラリーマンはよく狙われています。気を付けましょう。
日本の物件は値下がりする可能性が高い
日本の物件は新築であることに価値があります。そのため、１人でも入居したその日に、中古物件として価値が大きく下落します。
これは、湿気や地震大国であることも影響していると思いますが、築年数が古ければ古いほど、その価値は減少していきます。
築年数５０年の物件は、マンションが数多くある今の日本においては、すすんで買いたいと思う人はほとんどいないでしょう。
また、日本は少子高齢化社会のため、今後人口がどんどん減少していくことが予測されます。そのため、長期的に見ればマンションの部屋は余り（空室が生じ）、不動産の物件価値が落ちていく可能性が高いです。
都心のマンションは値下がりしない？
不動産投資のセールスマンは「都心のマンションは値段が上がる」といったセールストークを行うケースが多いです。
確かに、日本の人口が減少するとは言え、東京都の人口はそこまで減らないかもしれません。東京に人が集まり、都心のマンションは値下がりしないかもしれません。
しかし、やはり長期的に見れば日本の人口はどんどん減少していく可能性がありますし、どんどん新築物件を建てている現状から考えれば、都心のマンションでも値下がりしないと言う保証はどこにもありません。
社宅だから解約されない？
「今お勧めしているこの物件は、社宅が多く契約されている。だから解約されにくい。」とセールスマンから言われるケースがあります。
しかし、社宅だからといって、そこに住んでいる人が結婚や退職といった事情から10年20年住み続けるとは限りません。社宅になっている理由も人それぞれです。
また、社宅とは言っても、1人だけの会社の社長が、法人として契約しているだけのケースも多くあります。そのような場合には、ただ個人でマンションを借りているのと同じなため、いつ解約されてもおかしくありません。
一括借り上げで家賃保証があるから安心？
「一括借り上げで家賃保証が付いているから損しない」というセールストークがあります。
空室の場合でも家賃を支払ってくれる仕組みですね。
しかし、家賃保証は数年間で切れるケースや、家賃の値下げ要求に応じなければ更新しないといった規約が盛り込まれています。
そのため、安定した家賃が数十年ずっと入ってくると思っていても、家賃の減少によって借金の返済に追われるケースも少なくありません。
セールスマンは売りたいだけ
「セールスマンは売りたいだけ」。これは絶対に覚えておきましょう。
基本的には、買ったあとのアフターフォローなんかしてくれません。
彼らは、あの手この手でマンションを売ろうとします。
これは、売らなければその営業マンの利益にならないからです。顧客のことは何も考えていないケースがほとんどでしょう。
世の中には、保険ばかり売っているFP、不動産を売りたいだけの不動産屋、こういう人たちがタッグを組んで「お金の無料セミナー」という名の販促セミナーを開き、どうしようもない商品を素晴らしく見せたうえで販売しているという現実があります。
そのため、信用していいのは自分だけです。
無料のセミナーや資料請求をやっているところも多くありますので、一度疑いの目を持ったうえで参加したり資料請求してみると良いでしょう。
この会社に全く恨みはありませんが、無料セミナーや無料資料請求をされているので参考にリンクを貼っておきます(本当に良いものをご紹介されていたらごめんなさい)。
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不動産投資の利回りは低い
業者から提示される不動産投資の利回りは、経費を引いたあとで都内3％ぐらい、郊外7%ぐらいといったところでしょうか。
この利回りは、借り入れの利息や隠れた経費が盛り込まれていないことが多いです。
また、融資を受ける(借金する)ときは、だいたい1%～4%の利息がかかりますが、この金利は、借りる人のステータスに依存します。
そのため、年収数千万円ある人や医師、弁護士などステータスが高ければ借りられる金額は大きくなり、低い金利で借りられます。
ただし、年収500万円ぐらいのサラリーマンがお金を借りる場合には高い金利で、しかも借りられる金額も少なくなります。
そのため、一般的なサラリーマンが不動産を現金で買わずにフルローンで買ったのであれば、手元に残るお金はほとんどありません。
業者のシミュレーションは疑え！管理コストは高い
業者が出してくる不動産投資のシミュレーションは信用してはいけません。
不動産を買えば、管理するコストがかかります。
空室が出れば住人募集のコストがかかり、住人を維持するために清掃コストもかかります。あるいは、確定申告を税理士に依頼した際の税理士報酬もかかります。
これらを考慮した場合、おそらく利益は± 0、人によってはマイナスになるでしょう。
セールスマンが売り込む不動産で儲かるのは、お金を貸した銀行と、不動産を売ったその会社です。
フルローンで不動産を買う投資家は、自身で何も付加価値を生み出していません。
そのため、銀行と不動産会社がグルになり、不動産を買った人は利益が全くでないことも少なくありません。
つまり、本来得られるはずの利益は借入の利息で大半が消えます。
もし、儲けが出るような不動産であれば、不動産会社は販売価額を上乗せし、その利益さえもかすめ取っているかもしれません。
海外不動産なら利回りが高い？
最近は海外の不動産投資も流行っています。
確かに、ハワイ等の海外不動産なら利回りが高く、利益を出せるケースがあります。しかし、それはきちんと業者を見極めている場合に限ります。
日本の上場企業でアメリカの不動産を販売しているところがありますが、やはり悪質な業者が多いです。
海外の物件を日本で販売するのであれば、翻訳コストなど、本来より多くのコストがかかっています。
フルローンで管理も任せ、海外の業者とのコンタクトもすべて任せる。そんなコストをかけたら利益を出せるわけがありません。
その物件を買うことに対し、自分が何の付加価値をつけているのか、ここがやはりポイントになるでしょう。
不動産投資の確定申告で節税？
「不動産投資の確定申告で節税をしよう」と言うトークを行うセールスマンが多くいます。
しかし、これは大きな罠ですので気をつけてください。
赤字で節税？
「不動産投資の減価償却」や「赤字で節税」、こういった説明をするセールスもいます。
不動産投資においては、不動産の賃料から、かかった経費を差し引いた金額（儲け）に対して所得税がかかります。
儲けたら、儲けた分に対して所得税がかかります。これは当たり前の話しです。
一方、儲けられずに損を出したらどうなるでしょうか。
その場合、給与など、他の所得と合算して所得税の計算を行うことになります。
つまり、本来給料に対してかかる所得税から、不動産投資の赤字分の所得税を差し引くことができます。
確かに、税金の支払いは減っているので「節税」といって良いのかもしれません。
ただ、不動産投資で赤字と言う事は、お金を使って損していると言うことです。
「赤字で節税」、完全にアウトです。
プライベートの飲み会代を経費に？
「不動産を持つことで、経費を入れるための箱ができる」、「プライベートの飲み会代を経費にして節税しよう」。
そのように、プライベートの出費を経費にしようと言い出すセールスマンがいます。
無責任ですよね。それは脱税と同じですから、やってはいけません。
上記で説明したように、不動産投資にかかる所得税は、不動産から得た利益にかかります。そして、不動産投資で赤字なら、確かに税金の支払いは減ります。
ただ、上記で説明したように、赤字で節税というのは、すなわち不動産投資に失敗しているということです。
セールスマンは「プライベートの飲み会代を経費にして赤字にすればいいじゃないか」と言いますが、不動産投資で経費にして良いのは「不動産投資に必要な経費」のみです。不動産投資に関係ない友人との飲み会代、デートでの食事代金、こういったものを経費に入れる事はできません。
また、そもそも不動産投資の目的は利益を出すことのはずです。不動産投資をして赤字になるなら「何のために不動産投資をしているの？」と税務署の目から見ても明らかにおかしいです。
そして、所得税の申告や納税の義務は不動産を買った人にありますから、セールスマンは何ら責任を負いません。痛い目にあうのは不動産投資家です。
減価償却費で節税？
「減価償却費で節税しよう」
減価償却費はもちろん不動産投資における経費にはなります。これは本当です。
ただ、減価償却費というのは、買った不動産の価値が目減りした部分を経費にするというものです（ちなみに減価償却できるのは建物部分だけで土地は減価償却できません。売った時に経費になります）。
1,000万円の建物を買った場合、数年、数十年かけて合計1,000万円まで経費になります。これは単純に、投資して支払ったお金が経費になっているだけです。
初歩的な話ですが、賃料収入から1,000万円の不動産購入分を差し引いた純粋な儲けに対して所得税がかかるということです。
細かい説明や前提は抜きにして、減価償却費で節税って、別に「節税」ではないよね、という話です。
上記で説明したように、不動産投資で「節税」をうたっている業者は99%の確率で利益の出ない赤字物件を販売している危ない不動産会社です。お気を付けください。
関連記事：不動産投資で節税？不動産会社の「甘い罠」を税理士が解説
不動産投資の利回りとは？業者のシミュレーションは疑え
不動産投資の利回りはどのように算定される？
不動産投資の利回りは、次の算式によって計算されます。
不動産から得られる利益 ÷ 投資価格
そして、この利回りには次の2つがあります。
- 表面利回り
- 実質利回り
表面利回り
不動産投資の表面利回りとは、単純に入ってくる家賃収入を投資価格で割り算した数値です。
表面利回り ＝ 年間の家賃収入 ÷ 投資価格
年間の家賃収入が150万円で投資価格が1,500万円なら表面利回りは10％です。
実質利回り
実質利回りは、物件の管理費用など、費用を差し引いた手残りのことを言います。
実利回りは、次の算式で計算することができます。
(年間の家賃収入 - 経費）÷ 投資価格
年間の家賃収入が150万円で年間の経費が100万円、投資価格が1,500万円なら実質利回りは3.33%です。
築年数が古い物件など、表面利回りが高くても、管理費や修繕費で消えると実質利回りはその分落ちるので気を付けましょう。
表面利回りと実質利回りはどちらが大事？
表面利回りより、実質利回りの方が大事です。
いくら表面利回りが高くても、手元にお金が残らなかったら意味が無いからです。
また、表面利回りが高くても、空室になれば1円も入りません。そのため、表面利回りにこだわりすぎない方が良いでしょう。
たとえば以下のように、物件①は物件②より一見高利回りですが、管理コストが異常に高く、実際に残る利益は物件②の方が多い、ということもあります。
| 物件① | 物件② | |
| 年間の家賃収入 | 150万円 | 120万円 |
| 投資価格 | 1,500万円 | 2,000万円 |
| 年間の経費 | 120万円 | 50万円 |
| 表面利回り | 10% | 6% |
| 実質利回り | 2% | 3.5% |
必ず、物件の表面利回りだけでなく、実質利回りを自分で計算しましょう。
不動産投資の利回りは高ければ高いほど良い？
不動産投資の利回りは、高ければ高いほど良いわけではありません。
利回りが低いものはリスクが低く、利回りが高いものはリスクが高くなるというのは、不動産投資においても概ね当てはまるからです。
利回りが高い低いというのは、築年数や駅近などの条件、東京か田舎か、等によって変わります。
日本は新築、築浅の物件が好まれるため、築年数30年40年の物件より、入居者がすぐに集まります。
また、新築や築浅の物件は設備が壊れる可能性が高くないため、修繕費も一般的に抑えることができます。
このような物件は、物件価格が高くなり、その分利回りは低くなります。
一方で、利回りが高い物件は、一般的に築年数が古かったり、駅から遠かったり、田舎の物件だったりします。
借り手が中々つきませんので、退去者が出てしまうと、数か月間収入ゼロになる可能性もあります。
そのため、利回りだけで見ると投資判断を誤る可能性があります。
不動産投資で目指すべき利回り
不動産投資で目指すべき利回りは、答えはありません。
なぜなら、物件の場所や築年数、構造、入居者がいるか、融資がつくかどうかなどによって異なるからです。
15%が高利回り物件の一つの目安と言われることもありますが、エリアごとに利回りの目安は変わってきます。
また、都心部にある物件は、資産価値が高いため、利回りが低いけど融資をひきやすいといった事情もあるので一概に利回り何％が良いかはわかりません。
物件を数多く見て自分の目を養うか、不動産投資家の仲間を見つけるのが良いでしょう。
不動産投資の利回りで気を付けるべきポイント
不動産投資の利回りで気を付けるべきポイントをいくつかご紹介します。
- 表面利回り
- 売却益を狙うなら低い利回りの物件も考慮に入れる必要あり
- シミュレーションを疑う
表面利回り
不動産投資の表面利回りは簡単にいじることができます。
- あまり入居者がつかないのに満室前提
- 家賃を相場より高く計算している など
家賃相場が7万円なのに10万円で計算されているような可能性もあり、やろうと思えばいくらでもいじることができてしまいます。
ホームズやスーモなど、近隣の家賃相場を事前に調べておくと良いでしょう。
売却益を狙うなら低い利回りの物件も考慮に入れる必要あり
不動産の売却益を狙うなら、低い利回りの物件も考慮に入れる必要があります。
売却益を狙えて、かつ、高利回りの物件は見つかりにくいです。
立地条件が良かったり、新築、築浅の物件の方が高く売れますが、その分、利回りは低くなります。
都心の物件は、利回りは高くありませんが、資産価値が落ちにくいからです。
家賃収入を得るのが目的であれば地方物件で高利回り物件を探すことになると思いますが、売却益を狙う場合は、利回りが低い物件も考慮に入れる必要があるでしょう。
シミュレーションを疑う
不動産業者が利回りのシミュレーションを提示してくれるケースがありますが、疑いましょう。
固定資産税が考慮されていなかったり、大家さんが入居者の代わりに支払っている費用が入っていないこともあります。
また、太陽光発電の売電収入が利回り計算に入っているケースもありますが、太陽光発電の固定価格買取制度は売電開始から20年間しかありませんので、20年経過後は売電収入がゼロになる可能性があります。
必ず自分自身でシミュレーションしなおす等、検討しましょう。
関連記事：太陽光発電は儲かる？ アプラス融資など2基保有投資家が解説
少額でできる不動産投資方法
少額でできる不動産投資方法3選
少額でできる不動産投資方法を3つご紹介します。
- ワンルームマンション
- 不動産小口化商品
- 上場REIT
ワンルームマンション
ワンルームマンションは、マンション一棟ごと買うのではなく、そのうちの一室を 一室を購入して賃貸する投資方法です。
一棟買いをすれば数億円数十億円かかりますが、そのマンションの一室(1,500万円から3,000万円ぐらい)ごとに購入するのがワンルームマンション投資です。
不動産小口化商品
不動産小口化商品はいくつか種類がありますが、ひとつの不動産（例えばマンション）を数十人や数百人の持ち物にしてしまうといった投資方法です。
一つの不動産を数百口に分割して1口10万円や100万円、1,000万円といった単位に小口化し、その持ち分の割合に応じて不動産を保有することになります。
上場REIT(不動産投資信託)
上場REIT（リート）は、簡単に言えば不動産を証券化した商品です。
上場REITでは、投資先の組合のようなところが不動産投資によって得られる利益のほぼすべてを投資家に分配しなければならない決まりになっています。
わたしは以前、好んで買っていたことがあります。
少額でできる不動産投資方法のメリット
少額でできる不動産投資方法のメリットは、次の3つと言えるでしょう。
- 少額の資金で始められる
- 管理の手間がいらない(ものもある)
- 良い投資先を 見極めてくれる(可能性がある)
少額の資金で始められる
不動産の購入には通常数千万円かかります。
しかし、先程ご紹介した不動産投資方法であれば、数十万円レベルや数百万円レベルで始められるものもあります。
管理の手間がいらない(ものもある)
マンションの管理をしてくれる物もあれば、上場REITのように、不動産の現物を持たないため、そもそも管理が不要なものもあります。
良い投資先を見極めてくれる(可能性がある)
上場REITであれば、不動産の投資先を自身で見極める必要はありません。
投資額を基に、良い投資先を見つけてくれる可能性があります。
少額でできる不動産投資方法の注意点
少額でできるといっても不動産投資にはやはり注意点があります。
代表的なところで言えば次の3つです。
- 元本割れリスクがある。
- 流動性が低い。
- 手数料がかかるものもある。
ま投資方法別の注意点についてご紹介します。
ワンルームマンションの場合
ワンルームマンション投資はそもそもリスクが高めです。
不動産投資を始めようとするサラリーマンをターゲットに、全く利益が出ないマンション勧められることも少なくありません。
もし買うとしたら営業マンに言われて買うのではなく、良い業者と良い物件を自分で探す力が必要です。
不動産小口化商品
不動産小口化商品は、1口100万円など、あくまでも少額前提です。
そして、不動産はやはり規模が大きくないとリターンは大きくありませんし、そもそもリターン目的で買うものでもありません。
そのため、投資として考えるのであれば、得られる利益が低い割には所得税の確定申告などの手間がかかります。
上場REIT
上場REITは、不動産の管理の手間が無く、得られる利益もすべて投資した人に分配されるため、不動産への投資方法の中では手軽です（不動産投資というより株式投資の領域ですが）。
特定口座であれば基本的に確定申告も必要ないため、投資初心者にとっては良いでしょう。
これから証券口座を開設したい方は下記の記事をご覧ください。口座開設方法をわかりやすく解説しています。
関連記事：【比較】証券会社のおすすめはどこ？口座開設の流れを解説
上場REITならOKというわけではない
上場REITならすべてOK、というわけではありません。
一言で上場REITといっても、中には危険なREITも存在します。
REITの代表者が自身の会社で扱っている利益率の低い不動産を、自身が管理している上場REITに移しているといったケースがあるからです。
そのため、不動産の「ゴミ箱」と呼ばれるREITも中にはあります。このようなREITは最悪なので、つかまないように気を付けましょう。
関連記事：リート(REIT)をおすすめしない7つの理由を税理士が解説
不動産投資はリスク高め
不動産投資は失敗したときのリスクが高いため、初心者が手を出すのはあまりお勧めできません。
不動産投資は一般的に、自己資金に加えて融資を受けて（借金して）行います。
そのため、金利何％で借りられるかと、実際に不動産賃貸から得られる利回りが何％かが重要です。賃料と金利の利回りの差分が利益になります。
年収数千万円ある方や医師、弁護士などステータスが高くないとお金を借りる際の金利は高くなってしまいます。
そのため、年収数百万円のサラリーマンがあまり調べず、いきなり不動産の営業マンにつかまって数千万円以上の借金を負って高い金利で融資を受け、しかもゴミ物件をつかまされ、地獄を見るというケースがあります。
無料のセミナーや資料請求をやっているところも多くありますので、一度疑いの目を持ったうえで参加したり資料請求してみると良いでしょう。
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不動産投資以外の資産運用
上記の理由から、一から購入して業者にすべて任せるタイプの不動産投資はあまりおすすめできません。
もちろん、自分で良い物件を見極めてリノベーションし、大きな利益を出すといった方もいます。しかし、何の知識もない方がいきなりワンルームマンションなどを購入するのは非常にリスクが高いと考えています。
不動産投資は、良い条件で融資をひけたり良い物件を見極める力がなければならないため、初心者にはハードルが高いです。
毎月収入が欲しいということであれば、配当金目当ての株式投資等も選択肢にあがるでしょう。
太陽光発電
太陽光発電投資は、「固定価格買取制度」によって、発電した電気を東京電力などの電力会社が買い取ってくれる制度を利用した資産運用方法です。わたしも2基保有しています。
収入自体は比較的安定するため、うまくいけば一種の債券のように機能します。
関連記事：太陽光発電は儲かる？2基保有投資家が解説
株式投資
株式投資はミドルリスクミドルリターンの資産運用方法です。初心者であればETFや高配当株が良いでしょう。
定期的に配当金を受け取れる高配当株は、お金が入ってくると言う安心感から日本人に人気が高いです。
配当金生活に興味がある方は下記の記事をご覧ください。具体的にどのような高配当銘柄があるのか紹介しています。
投資信託
銀行や証券会社がすすめる投資信託は大損する可能性があるのでやめておいた方が良いでしょう。
最近ではマトモなものも出てきていますが、やはり未だに悪質な投資信託もあります。
関連記事：投資信託で大損!?おすすめしない5つの理由を税理士が解説
定期預金
定期預金はローリスクローリターン、もしくはミドルリスクローリターンの商品です。インフレには弱いため、無リスクでは無いと思っています。
また、いまは超低金利時代のため、定期預金に預けても0.003%しか金利がつきません。
定期預金にするぐらいなら、私であればいつでも引き出せる普通預金にしておきます。
関連記事：なぜ、定期預金は早く解約すべきか？解約デメリットなし
仮想通貨(暗号資産)
ビットコインなどの仮想通貨は、株や不動産と違って実態がありません。取引できる値段がついている(何に価値が付いているか)明確な理由が無いように見受けられます。
そのため、仮想通貨は投機的(ギャンブル)な側面が強いと言えるでしょう。
ただし、仮想通貨は当たれば大儲けできる宝くじです。
下記の記事で仮想通貨で人気の取引所の口座開設方法をご紹介していますので、ひと財産築きたい方はご覧ください。
関連記事：草コイン購入ならBinance｜当サイトから登録で手数料永久5%割引
債券投資
社債などへの債券投資は、大きく稼ぐことはむずかしいですが、比較的手堅く収入を得ることができます。
個人的には投資初心者におすすめの投資方法です。
関連記事：【債券投資】外国債券や国内債券のメリット・デメリット
投資方法に正解は無い
どの投資方法が正解か、それはだれにもわかりません。
しかし、不動産業者のセールストークに騙される人が多くいるのも現実です。投資を行う際は、必ず自分の頭で考えてから行いましょう。
ただ、一度自分の目で疑いの目を持って無料のセミナーや資料請求をしてみるというのはアリだと思います。次の会社は無料セミナー、無料の資料請求が可能なので一度見てみると良いでしょう。
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不動産投資は巨額でリスクが高い
不動産投資は1つの物件で数百万円、数千万円かかる投資です。1度の失敗で人生が大きく転落してしまう方も少なくありません。
年利2%や3%増えればいいやという考えであれば、上場企業等にお金を貸して利息をもらうFundsの選択肢もアリでしょう。
大きく増やすことはできませんが、上場企業が短期間で返済できなくなる可能性の低さを考えれば、気軽に始めることができます。
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