不動産など

リート(REIT)をおすすめしない理由を資産運用に強い税理士が解説

2021年6月16日

悩んでいる人
リートって配当金利回り高いし最高だよね?

最高ではありません。リートには良い面もありますが、おすすめしないポイントも多くあります。

この記事では、投資家かつ税理士の坂根が次の解説します。

ポイント

  • リート(REIT)のメリットは分配金利回りが高いところ
  • リート(REIT)は融資を組めない
  • リート(REIT)は値動きするため元本割れリスクがある
  • リート(REIT)は実際の不動産価格より異常に高い価格になっている可能性がある
  • リート(REIT)であっても不動産の入居者が集まらない場合は価格崩壊する
  • リート(REIT)は不動産投資のため災害リスクがある
  • リート(REIT)がゴミ箱となっている可能性がある

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リート(REIT)のメリット

リートのメリットは、何と言っても分配金利回りが高いところにあります。

不動産投資で得た利益のほとんどすべてを投資家に分配するため、不動産投資をしたい場合、選択肢の1つにあがります。

詳しくはREITをおすすめする7つのポイントを資産運用に強い税理士が解説で解説しています。

リート(REIT)をおすすめしない7つのポイント

REITには良いところが多くありますが、おすすめできないポイントももちろんあります。

まずは、おすすめできないポイントをご紹介します。

注意ポイント

  • 融資を組めない
  • 元本割れリスクがある
  • 実際の不動産価格より異常に高い価格になっている可能性がある
  • 不動産の入居者が集まらない場合は価格崩壊する
  • 市場金利によって価格が左右される
  • 災害リスクがある
  • ゴミ箱となっている可能性がある

融資を組めない

不動産投資のメリットは、少ない自己資金で、融資を組む(お金を借りる)ことによって投資を行えるところにあります。

REITは株式と同様、融資を組むことが非常にむずかしいため、このメリットを得られません。

原則として自己資金でしか投資ができないというのはペーパーアセット(株式等の現物をもたない資産)の特徴です。

元本割れリスクがある

REITは株式同様、値動きするため元本割れリスクがあります。

不動産市況が良いときは価格が上昇していきますが、悪化した時は元本割れする可能性があります。

100万円分のREITを買っても毎日値動きするため、110万円になる可能性もあれば90万円になる可能性もあります。単純に分配金目的であっても、分配金受取額以上に値下がりすれば損します、

実際の不動産価格より異常に高い価格になっている可能性がある

REITは不動産を持っている状態とほぼ同じですが、実際の不動産価格から考えると、異常に高い価格がついている可能性があります。

REITは分配金利回りを目的に取引されることも少なくありませんが、社債などと同じように分配金利回りだけ見ていると、一見すると高利回りでも、物件価格から考えると割高になっている可能性があります。

「NAV倍率」と呼ばれる数値が参考になり、1倍以下が割安、1倍超が割高な水準と言われます。ただし、NAV倍率が1倍以下の物件は、コロナ禍でのホテルREITなど、何らかの理由があるものが多いため、単純にNAV倍率の低い高いで投資判断を行うと痛い目にあう場合があります。

不動産の入居者が集まらない場合は価格崩壊する

REITは不動産の入居者が集まらない場合は価格崩壊を起こす可能性があります。

分配金の出どころは、不動産の入居者から得られる賃料です。

そのため、もし不動産の入居者が全然見つからず、空室が多くなる場合は分配金が少なくなったり、価格が大きく下落する可能性があります。

NAV倍率が0.7倍のホテルREITが超割安に見えても、実際は宿泊者がおらず、分配金を出せる状況にはなかった場合、価格は大幅に下落します。REITはあくまでも不動産投資の一種であることを忘れてはいけません。

市場金利によって価格が左右される

REITの投資対象は不動産です。そのため、市場金利の変動によって価格が左右されます。

不動産投資は通常、融資を受けて行うことが一般的です。

REITも同じく、投資家からの出資を受けるだけでなく、融資を受けたり、社債の発行等によって高額な不動産を購入するための資金を用意しています。

つまり、市場金利が低く、低利率で不動産の融資をひけるうちは不動産投資によって多額の利益を得ることができるため、REITの価格は上がりやすいと言えます。

日本はいま、超低金利ですから2021年8月現在、REITの価格が10年で4倍に跳ね上がっているものもあります。

反対に、市場金利が高くなればそれだけ利益を圧迫するため、REITの価格が暴落する可能性はあります。

災害リスクがある

REITは不動産という現物がありますので、火事や地震などによる災害リスクがあります。

建物が壊れてしまえば、大きく価格が下落する可能性があります。

もちろん保険がかけられているケースが多いと思いますが、現物の存在する資産である以上、災害リスクは避けられません。

ゴミ箱となっている可能性がある

REITは不動産の「ゴミ箱」と呼ばれることがあります。

REIT運営者の関連企業から、その会社がいらない不動産を買い取っている場合があります。

利益があまり出ない、いらない不動産の最終処分場となってしまえば、REITの価値が落ちていく可能性があります。

リート(REIT)の買い方

リートはDMM 株などネット証券で買うことができます。

人気のリートとしては、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人などが挙げられます。

これからREITを買いたい方はDMM 株で口座開設されるのが良いでしょう。手数料が業界最安水準です。

【比較】証券会社のおすすめはどこ?口座開設の流れなど税理士が解説」で各証券会社の比較を行っていますので、こちらの記事もあわせてご覧ください。

【比較】証券会社のおすすめはどこ?口座開設の流れなど税理士が解説

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税理士 / 坂根 崇真

【肩書】 税理士、㈳全国第三者承継推進協会 理事、その他 ㈱ 代表取締役 【著書】 相続実務のツボとコツがゼッタイにわかる本 (出版社:秀和システム) 【メディア実績】 Yahoo!ニュース、livedoor ニュース、Smart News、幻冬舎GOLD ONLINE ほか 【プライベート】 株や社債をはじめ、太陽光発電設備を2基など保有する個人投資家

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