不動産など

リート(REIT)をおすすめしない7つの理由を税理士が解説

2021年6月16日

悩んでいる人
リートって配当金利回り高いし最高ですよね?

最高ではありません。なかには、本当のゴミ銘柄もあります。

この記事では、リートを保有していた経験もある投資家税理士 坂根が解説します。

ポイント

  • リート(REIT)の主なメリット:分配金利回りが高い
  • リート(REIT)の主なデメリット
    • 融資を組めない
    • 値動きするため元本割れリスクがある
    • 実際の不動産価格より異常に高い価格になっている可能性がある
    • 不動産の入居者が集まらない場合は価格崩壊する
    • 不動産投資のため災害リスクがある
    • ゴミ箱となっている可能性がある
  • リート(REIT)は元本割れリスクがあるので、原則元本割れしない年利1-3%の利息が手に入るFundsの選択肢もアリ

関連記事:【年利3%】安定利息収入Fundsの評判は?税理士が解説

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リート(REIT)のメリット

リートのメリットは、何と言っても分配金利回りが高いところです。

私自身リートを保有していた経験がありますが、リートは不動産投資で得た利益のほとんどすべてを投資家に分配するため、不動産投資をしたい場合や分配金を目的とする場合、選択肢の1つにあがります。

詳しくは下記の記事で解説しています。

関連記事:REITをおすすめする7つのポイントを税理士が解説

リート(REIT)をおすすめしない7つのポイント

REITには良いところが多くありますが、おすすめできないポイントももちろんあります。

注意ポイント

  • 融資を組めない
  • 元本割れリスクがある
  • 実際の不動産価格より異常に高い価格になっている可能性がある
  • 不動産の入居者が集まらない場合は価格崩壊する
  • 市場金利によって価格が左右される
  • 災害リスクがある
  • ゴミ箱となっている可能性がある

融資を組めない

不動産投資のメリットは、少ない自己資金で、融資を組む(お金を借りる)ことによって投資を行えるところにあります。

しかし、リートは株式と同様、融資を組むことが非常にむずかしいため、このメリットを得られません。

原則として自己資金でしか投資ができないというのはペーパーアセット(株式等の現物をもたない資産)の特徴です。そのため、融資を受けるなど、自身のステータスを活かせる場合はリートではなく現物で不動産を購入するのが良いでしょう。

元本割れリスクがある

リートは株式同様、値動きするため元本割れリスクがあります。

不動産市況が良いときは価格が上昇していきますが、悪化した時は元本割れする可能性があります。

100万円分のリートを買っても毎日値動きするため、110万円になる可能性もあれば90万円になる可能性もあります。単純に分配金目的であっても、分配金受取額以上に値下がりすれば損します。元本割れしてしまっては意味がありませんので、投資対象はしっかり選定する必要があります。

実際の不動産価格より異常に高い価格になっている可能性がある

リートを買うということは不動産を持っていることとほぼ同じですが、実際の不動産価格から考えると、異常に高い価格がついている可能性があります。

リートは分配金利回りを目的に取引されることも少なくありませんが、社債などと同じように分配金利回りだけ見ていると、一見すると高利回りでも、物件価格から考えると割高になっている可能性があります。

「NAV倍率」と呼ばれる数値が参考になり、1倍以下が割安、1倍超が割高な水準と言われます。ただし、NAV倍率が1倍以下の物件は、コロナ禍でのホテルリートなど、何かしらの悪い理由があるものが多いです。そのため、単純にNAV倍率の低い高いで投資判断を行うと痛い目にあう場合がありますので見極めが重要です。

不動産の入居者が集まらない場合は価格崩壊する

リートは不動産の入居者が集まらない場合は価格崩壊を起こす可能性があります。

分配金の出どころは、不動産の入居者から得られる賃料です。

そのため、もし不動産の入居者が全然見つからず、空室が多くなる場合は分配金が少なくなったり、価格が大きく下落する可能性があります。

NAV倍率が0.7倍のホテルリートが超割安に見えても、実際は宿泊者がおらず、分配金を出せる状況にはなかった場合、価格は大幅に下落します。リートはあくまでも不動産投資の一種であることを忘れてはいけません。

市場金利によって価格が左右される

リートの投資対象は不動産です。そのため、市場金利の変動によって価格が左右されます。

不動産投資は通常、融資を受けて行うことが一般的です。

リートも同じく、投資家からの出資を受けるだけでなく、融資を受けたり、社債の発行等によって高額な不動産を購入するための資金を用意しています。

つまり、市場金利が低く、低利率で不動産の融資をひけるうちは不動産投資によって多額の利益を得ることができるため、リートの価格は上がりやすいと言えます。

日本はいま、超低金利ですから2021年8月現在、REITの価格が10年で4倍に跳ね上がっているものもあります。

反対に、市場金利が高くなればそれだけ利益を圧迫するため、リートの価格が暴落する可能性はあります。

災害リスクがある

リートは不動産という現物があるため、火事や地震などによる災害リスクがあります。

建物が壊れてしまえば、大きく価格が下落する可能性があります。

もちろん保険がかけられているケースが多いと思いますが、現物の存在する資産である以上、災害リスクは避けられません。

ゴミ箱となっている可能性がある

リートは不動産の「ゴミ箱」と呼ばれることがあります。

リート運営者の関連企業から、その会社がいらない不動産を買い取っている場合があります(名指しでは言えませんが、実際にあります)。

利益があまり出ない、いらない不動産の最終処分場となってしまえば、リートの価値が落ちていく可能性があります。いま大丈夫な銘柄であっても、投資家がコントロールできる部分ではありませんので、今後どうなっていくかは読めないというリスクがあります。

リート(REIT)の買い方

リートはSBI証券などネット証券で買うことができます。

人気のリートとしては、三井不動産ロジスティクスパーク投資法人などが挙げられます。

これからREITを買いたい方はSBI証券で口座開設するのが良いでしょう。わたしも開設していますが、手数料が業界最安水準です。

今すぐ口座開設したい方は下記の記事をご覧ください。証券口座の開設方法をわかりやすく解説しています。

関連記事:【比較】証券会社のおすすめはどこ?口座開設の流れを解説

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投資家税理士 / 坂根 崇真

【肩書】 新宿税理士事務所 代表税理士 【セミナー実績】 初心者向け!資産形成手法と税金セミナー(略)(主催:サンワード貿易株式会社) など 【著書】 相続実務のツボとコツがゼッタイにわかる本 (出版社:秀和システム) 【メディア実績】 Yahoo!ニュース、livedoor ニュース、Smart News、幻冬舎GOLD ONLINE ほか 【プライベート】 株や社債をはじめ、太陽光発電設備を2基など保有する個人投資家

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