不動産など

不動産投資の利回りで注意すべきポイントを資産運用に強い税理士が解説

悩んでいる方
不動産投資の利回りって高ければ高い程いいよね?

いやいや、そんなに単純な話ではありませんよ。

この記事では、ふだん数億円規模の資産運用のご相談をいただいている投資家かつ税理士の坂根が解説します。

  • 不動産投資の利回りはどのように算定される?
  • 不動産投資の利回りは高ければ高いほど良い?
  • 不動産投資で目指すべき利回りは何%?
  • 不動産投資の利回りで気を付けるべきポイント


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不動産投資の利回りとは

不動産投資の利回りについて解説します。

  • 不動産投資の利回りはどのように算定される?
  • 不動産投資の利回りは高ければ高いほど良い?
  • 不動産投資で目指すべき利回りは何%?

 

不動産投資の利回りはどのように算定される?

不動産投資の利回りは、次の算式によって計算されます。

不動産から得られる利益 ÷ 投資価格

そして、この利回りには次の2つがあります。

  • 表面利回り
  • 実質利回り

表面利回り

不動産投資の表面利回りとは、単純に入ってくる家賃収入を投資価格で割り算した数値です。

表面利回り = 年間の家賃収入 ÷ 投資価格

年間の家賃収入が150万円で投資価格が1,500万円なら表面利回りは10%です。

 

実質利回り

実質利回りは、物件の管理費用など、費用を差し引いた手残りのことを言います。

実利回りは、次の算式で計算することができます。

(年間の家賃収入 - 経費)÷ 投資価格

年間の家賃収入が150万円で年間の経費が100万円、投資価格が1,500万円なら実質利回りは3.33%です。

築年数が古い物件など、表面利回りが高くても、管理費や修繕費で消えると実質利回りはその分落ちるので気を付けましょう。

 

表面利回りと実質利回りはどちらが大事?

表面利回りより、実質利回りの方が大事です。

いくら表面利回りが高くても、手元にお金が残らなかったら意味が無いからです。

また、表面利回りが高くても、空室になれば1円も入りません。そのため、表面利回りにこだわりすぎない方が良いでしょう。

たとえば以下のように、物件①は物件②より一見高利回りですが、管理コストが異常に高く、実際に残る利益は物件②の方が多い、ということもあります。

物件① 物件②
年間の家賃収入 150万円 120万円
投資価格 1,500万円 2,000万円
年間の経費 120万円 50万円
表面利回り 10% 6%
実質利回り 2% 3.5%

必ず、物件の表面利回りだけでなく、実質利回りを自分で計算しましょう。

 

不動産投資の利回りは高ければ高いほど良い?

不動産投資の利回りは、高ければ高いほど良いわけではありません。

利回りが低いものはリスクが低く、利回りが高いものはリスクが高くなるというのは、不動産投資においても概ね当てはまるからです。

利回りが高い低いというのは、築年数や駅近などの条件、東京か田舎か、等によって変わります。

日本は新築、築浅の物件が好まれるため、築年数30年40年の物件より、入居者がすぐに集まります。

また、新築や築浅の物件は設備が壊れる可能性が高くないため、修繕費も一般的に抑えることができます。

このような物件は、物件価格が高くなり、その分利回りは低くなります。

一方で、利回りが高い物件は、一般的に築年数が古かったり、駅から遠かったり、田舎の物件だったりします。

借り手が中々つきませんので、退去者が出てしまうと、数か月間収入ゼロになる可能性もあります。

そのため、利回りだけで見ると投資判断を誤る可能性があります。

 

不動産投資で目指すべき利回り

不動産投資で目指すべき利回りは、答えはありません。

なぜなら、物件の場所や築年数、構造、入居者がいるか、融資がつくかどうかなどによって異なるからです。

15%が高利回り物件の一つの目安と言われることもありますが、エリアごとに利回りの目安は変わってきます。

また、都心部にある物件は、資産価値が高いため、利回りが低いけど融資をひきやすいといった事情もあるので一概に利回り何%が良いかはわかりません。

物件を数多く見て自分の目を養うか、不動産投資家の仲間を見つけるのが良いでしょう。

 

不動産投資の利回りで気を付けるべきポイント

不動産投資の利回りで気を付けるべきポイントをいくつかご紹介します。

  • 表面利回り
  • 売却益を狙うなら低い利回りの物件も考慮に入れる必要あり
  • シミュレーションを疑う

 

表面利回り

不動産投資の表面利回りは簡単にいじることができます。

  • あまり入居者がつかないのに満室前提
  • 家賃を相場より高く計算している など

家賃相場が7万円なのに10万円で計算されているような可能性もあり、やろうと思えば、いくらでもいじることができてしまいます。

ホームズやスーモなど、近隣の家賃相場を事前に調べておくと良いでしょう。

 

売却益を狙うなら低い利回りの物件も考慮に入れる必要あり

不動産の売却益を狙うなら、低い利回りの物件も考慮に入れる必要があります。

売却益を狙えて、かつ、高利回りの物件は見つかりにくいです。

立地条件が良かったり、新築、築浅の物件の方が高く売れますが、その分、利回りは低くなります。

都心の物件は、利回りは高くありませんが、資産価値が落ちにくいからです。

家賃収入を得るのが目的であれば地方物件で高利回り物件を探すことになると思いますが、売却益を狙う場合は、利回りが低い物件も考慮に入れる必要があるでしょう。

 

シミュレーションを疑う

不動産業者が利回りのシミュレーションを提示してくれるケースがありますが、疑いましょう。

固定資産税が考慮されていなかったり、大家さんが入居者の代わりに支払っている費用が入っていないこともあります。

また、太陽光発電の売電収入が利回り計算に入っているケースもありますが、太陽光発電の固定価格買取制度は、売電開始から20年間しかありませんので、20年経過後は売電収入がゼロになる可能性があります(太陽光発電については、「太陽光発電は儲かる? 資産運用に強い税理士が解説」でご紹介していますので、こちらの記事をご覧ください)。

自分自身でシミュレーションしなおしたり、織り込んでいく必要があります。

 

不動産より手軽なのは株

不動産投資は、良い条件で融資をひけたり、良い物件を見極める力がなければならないため、初心者にはハードルが高いと思います。

毎月収入が欲しいということであれば、配当金目当ての株式投資も選択肢にあがるかと思います。

株の配当金生活は可能?いくら必要?税理士が解説」で、人気の高配当株銘柄などご紹介していますので、参考にご覧ください。

 

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税理士 / 坂根 崇真

【肩書】 税理士、㈳全国第三者承継推進協会 理事、その他 ㈱ 代表取締役 【著書】 相続実務のツボとコツがゼッタイにわかる本 【メディア実績】 Yahoo!ニュース、livedoor ニュース、Smart News、幻冬舎GOLD ONLINE ほか 【プライベート】 プライベートでは株や社債をはじめ、太陽光発電設備を2基など保有する個人投資家

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