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不動産投資はやめとけ!資産運用に強い税理士がワンルーム投資のリスク解説

2021年3月27日

投資と言えば「不動産投資」が思いつくぐらい、不動産投資は何十年も前からある投資方法です。

ちなみに、わたしも以前ワンルームマンション投資を検討したことがあります。

検討し、結果として投資には至りませんでしたが、やはり周りから、不動産投資はやめとけと言われました。

今回は、この「不動産投資はやめとけ」と言われる理由について、ワンルームマンション投資を前提に解説していきます。

この記事では、投資家の税理士 坂根が次の疑問について解説します。

  • 不動産投資はやめとけ!リスクが高いと言われる理由
  • 不動産投資の確定申告で節税?
  • 不動産投資以外の資産運用

すべて無料で情報公開していますので、不動産投資で失敗しないために、ぜひ最後までご覧ください。

不動産投資はやめとけ!リスクが高い理由

「不動産投資はリスクが高い」とよく聞くことでしょう。

まずは、不動産投資はやめとけと言われる理由をいくつかご紹介します。

初心者サラリーマンの高額ワンルーム投資

不動産投資は、初心者のサラリーマンが高額なワンルーム投資を勧められるケースが多いです。

都内のワンルームマンションは、だいたい1部屋3,000万円、4,000万円と言ったところでしょうか。

何も知識もないサラリーマンがいきなり1部屋3,000万円といった、決して安くはない金額をポンと出してしまう。よくある話ですが、運用がうまくいかず、大きな借金を抱える可能性があります。

基本は借金前提、サラリーマンでも手を出せる

不動産投資は基本的に借金が前提です。

そして、大企業に勤めているサラリーマンであれば、4,000万円ぐらいであってもフルローンで買えてしまうでしょう。

気軽に大きな借金ができてしまうため、大企業のサラリーマンはよく狙われています。気を付けましょう。

日本の物件は値下がりする可能性が高い

日本の物件は新築であることに価値があります。そのため、1人でも入居したその日に、中古物件として価値が大きく下落します。

これは、湿気や地震大国であることも影響していると思いますが、築年数が古ければ古いほど、その価値は減少していきます。

築年数50年の物件は、マンションが数多くある今の日本においては、すすんで買いたいと思う人はほとんどいないでしょう。

また、日本は少子高齢化社会のため、今後人口がどんどん減少していくことが予測されます。そのため、長期的に見ればマンションの部屋は余り(空室が生じ)、不動産の物件価値が落ちていく可能性が高いです。

都心のマンションは値下がりしない?

不動産投資のセールスマンは「都心のマンションは値段が上がる」といったセールストークを行うケースが多いです。

確かに、日本の人口が減少するとは言え、東京都の人口はそこまで減らないかもしれません。東京に人が集まり、都心のマンションは値下がりしないかもしれません。

しかし、やはり長期的に見れば日本の人口はどんどん減少していく可能性がありますし、どんどん新築物件を建てている現状から考えれば、都心のマンションでも値下がりしないと言う保証はどこにもありません。

社宅だから解約されない?

「今お勧めしているこの物件は、社宅が多く契約されている。だから解約されにくい。」とセールスマンから言われるケースがあります。

しかし、社宅だからといって、そこに住んでいる人が結婚や退職といった事情から10年20年住み続けるとは限りません。社宅になっている理由も人それぞれです。

また、社宅とは言っても、1人だけの会社の社長が、法人として契約しているだけのケースも多くあります。そのような場合には、ただ個人でマンションを借りているのと同じなため、いつ解約されてもおかしくありません。

一括借り上げで家賃保証があるから安心?

「一括借り上げで家賃保証が付いているから損しない」というセールストークがあります。

空室の場合でも家賃を支払ってくれる仕組みですね。

しかし、家賃保証は数年間で切れるケースや、家賃の値下げ要求に応じなければ更新しないといった規約が盛り込まれています。

そのため、安定した家賃が数十年ずっと入ってくると思っていても、家賃の減少によって借金の返済に追われるケースも少なくありません。

セールスマンは売りたいだけ

「セールスマンは売りたいだけ」。これは絶対に覚えておきましょう。

基本的には、買ったあとのアフターフォローなんかしてくれません。

彼らは、あの手この手でマンションを売ろうとします。

これは、売らなければその営業マンの利益にならないからです。顧客のことは何も考えていないケースがほとんどでしょう。

世の中には、保険ばかり売っているFP、不動産を売りたいだけの不動産屋、こういう人たちがタッグを組んで「お金の無料セミナー」という名の販促セミナーを開き、どうしようもない商品を素晴らしく見せたうえで販売しているという現実があります。

そのため、信用していいのは自分だけです。

無料のセミナーや資料請求をやっているところも多くありますので、一度疑いの目を持ったうえで参加したり資料請求してみると良いでしょう。

この会社に全く恨みはありませんが、無料セミナーや無料資料請求をされているので参考にリンクを貼っておきます(本当に良いものをご紹介されていたらごめんなさい)。

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不動産投資の利回りは低い

業者から提示される不動産投資の利回りは、経費を引いたあとで都内3%ぐらい、郊外7%ぐらいといったところでしょうか。

この利回りは、借り入れの利息や隠れた経費が盛り込まれていないことが多いです。

また、融資を受ける(借金する)ときは、だいたい1%~4%の利息がかかりますが、この金利は、借りる人のステータスに依存します。

そのため、年収数千万円ある人や医師、弁護士などステータスが高ければ借りられる金額は大きくなり、低い金利で借りられます。

ただし、年収500万円ぐらいのサラリーマンがお金を借りる場合には高い金利で、しかも借りられる金額も少なくなります。

そのため、一般的なサラリーマンが不動産を現金で買わずにフルローンで買ったのであれば、手元に残るお金はほとんどありません。

業者のシミュレーションは疑え!管理コストは高い

業者が出してくる不動産投資のシミュレーションは信用してはいけません。

不動産を買えば、管理するコストがかかります。

空室が出れば住人募集のコストがかかり、住人を維持するために清掃コストもかかります。あるいは、確定申告を税理士に依頼した際の税理士報酬もかかります。

これらを考慮した場合、おそらく利益は± 0、人によってはマイナスになるでしょう。

セールスマンが売り込む不動産で儲かるのは、お金を貸した銀行と、不動産を売ったその会社です。

フルローンで不動産を買う投資家は、自身で何も付加価値を生み出していません。

そのため、銀行と不動産会社がグルになり、不動産を買った人は利益が全くでないことも少なくありません。

つまり、本来得られるはずの利益は借入の利息で大半が消えます。

もし、儲けが出るような不動産であれば、不動産会社は販売価額を上乗せし、その利益さえもかすめ取っているかもしれません。

海外不動産なら利回りが高い?

最近は海外の不動産投資も流行っています。

確かに、ハワイ等の海外不動産なら利回りが高く、利益を出せるケースがあります。しかし、それはきちんと業者を見極めている場合に限ります。

日本の上場企業でアメリカの不動産を販売しているところがありますが、やはり悪質な業者が多いです。

海外の物件を日本で販売するのであれば、翻訳コストなど、本来より多くのコストがかかっています。

フルローンで管理も任せ、海外の業者とのコンタクトもすべて任せる。そんなコストをかけたら利益を出せるわけがありません。

その物件を買うことに対し、自分が何の付加価値をつけているのか、ここがやはりポイントになるでしょう。

不動産投資の確定申告で節税?

「不動産投資の確定申告で節税をしよう」と言うトークを行うセールスマンが多くいます。

しかし、これは大きな罠ですので気をつけてください。

 赤字で節税?

「不動産投資の減価償却」や「赤字で節税」、こういった説明をするセールスもいます。

不動産投資においては、不動産の賃料から、かかった経費を差し引いた金額(儲け)に対して所得税がかかります

儲けたら、儲けた分に対して所得税がかかります。これは当たり前の話しです。

一方、儲けられずに損を出したらどうなるでしょうか。

その場合、給与など、他の所得と合算して所得税の計算を行うことになります。

つまり、本来給料に対してかかる所得税から、不動産投資の赤字分の所得税を差し引くことができます。

確かに、税金の支払いは減っているので「節税」といって良いのかもしれません。

ただ、不動産投資で赤字と言う事は、お金を使って損していると言うことです。

「赤字で節税」、完全にアウトです。

プライベートの飲み会代を経費に?

「不動産を持つことで、経費を入れるための箱ができる」、「プライベートの飲み会代を経費にして節税しよう」。

そのように、プライベートの出費を経費にしようと言い出すセールスマンがいます。

無責任ですよね。それは脱税と同じですから、やってはいけません。

上記で説明したように、不動産投資にかかる所得税は、不動産から得た利益にかかります。そして、不動産投資で赤字なら、確かに税金の支払いは減ります。

ただ、上記で説明したように、赤字で節税というのは、すなわち不動産投資に失敗しているということです。

セールスマンは「プライベートの飲み会代を経費にして赤字にすればいいじゃないか」と言いますが、不動産投資で経費にして良いのは「不動産投資に必要な経費」のみです。不動産投資に関係ない友人との飲み会代、デートでの食事代金、こういったものを経費に入れる事はできません。

また、そもそも不動産投資の目的は利益を出すことのはずです。不動産投資をして赤字になるなら「何のために不動産投資をしているの?」と税務署の目から見ても明らかにおかしいです。

そして、所得税の申告や納税の義務は不動産を買った人にありますから、セールスマンは何ら責任を負いません。痛い目にあうのは不動産投資家です。

減価償却費で節税?

「減価償却費で節税しよう」

減価償却費はもちろん不動産投資における経費にはなります。これは本当です。

ただ、減価償却費というのは、買った不動産の価値が目減りした部分を経費にするというものです(ちなみに減価償却できるのは建物部分だけで土地は減価償却できません。売った時に経費になります)。

1,000万円の建物を買った場合、数年、数十年かけて合計1,000万円まで経費になります。これは単純に、投資して支払ったお金が経費になっているだけです。

初歩的な話ですが、賃料収入から1,000万円の不動産購入分を差し引いた純粋な儲けに対して所得税がかかるということです。

細かい説明や前提は抜きにして、減価償却費で節税って、別に「節税」ではないよね、という話です。

 

上記で説明したように、不動産投資で「節税」をうたっている業者は、99%の確率で利益の出ない赤字物件を販売している危ない不動産会社です。お気を付けください。

不動産投資以外の資産運用

上記の理由から、一から購入し、業者にすべて任せるタイプの不動産投資はあまりおすすめできません。

もちろん、自分で良い物件を見極めてリノベーションし、大きな利益を出すといった方もいます。しかし、何の知識もない方が、いきなりワンルームマンションなどを購入するのは非常にリスクが高いと考えています。

最後に、わたしは7年間投資家として色々な投資を経験し、また、月間10万人が訪れる税理士による相続メディア「あんしん相続税」を運営しており、相続税申告に伴い多くの富裕層の方々にお会いしてきました。

そこで見てきた不動産投資以外の資産運用についていくつかご紹介します。

太陽光発電

太陽光発電投資は、「固定価格買取制度」によって、発電した電気を東京電力などの電力会社が買い取ってくれる制度を利用した資産運用方法です。わたしも2基保有しています。

収入自体は比較的安定するため、うまくいけば一種の債券のように機能します。

詳細は「太陽光発電は儲かる?アプラス融資など資産運用に強い税理士が解説」でご紹介しています。

株式投資

 

株式投資はミドルリスクミドルリターンの資産運用方法です。初心者であればETFや高配当株が良いでしょう。

 

定期的に配当金を受け取れる高配当株は、お金が入ってくると言う安心感から日本人に人気が高いです。

10万人が閲覧した「株の配当金生活は可能?いくら必要?税理士が解説」で、配当金生活にいくらお金が必要なのか、具体的にどのような高配当銘柄があるのか紹介していますので、こちらの記事もぜひあわせてご覧ください。

>>株の配当金生活は可能?いくら必要?税理士が解説

投資信託

銀行や証券会社がすすめる投資信託は大損する可能性があるのでやめておいた方が良いでしょう。

最近ではマトモなものも出てきていますが、やはり未だに悪質な投資信託もあります。

投資信託で大損!?おすすめしない理由を資産運用に強い税理士が解説」も読んでおいて損はありません。

定期預金

定期預金はローリスクローリターン、もしくはミドルリスクローリターンの商品です。インフレには弱いため、無リスクでは無いと思っています。

定期預金のメリットやデメリットを資産運用に強い税理士が解説」で解説している通り、いまは超低金利時代のため、定期預金に預けても0.003%しか金利がつきません。

定期預金にするぐらいなら、私であれば普通預金にしておきます。

 

仮想通貨(暗号資産)

ビットコインなどの仮想通貨は、株や不動産と違って実態がありません。取引できる値段がついている(何に価値が付いているか)明確な理由が無いように見受けられます。

そのため、仮想通貨は投機的(ギャンブル)な側面が強いと言えるでしょう。

ただし、仮想通貨は当たれば大儲けできる宝くじです。

【仮想通貨】おすすめの草コインや取引所を資産運用に強い税理士が解説で、仮想通貨で人気の取引所をご紹介していますので、ギャンブラーでひと財産築きたい方はご覧ください。

>>【仮想通貨】おすすめの草コインや取引所を資産運用に強い税理士が解説

債券投資

社債などへの債券投資は、大きく稼ぐことはむずかしいですが、比較的手堅く収入を得ることができます。

個人的には投資初心者におすすめの投資方法です。外国債券や国内債券のメリット・デメリット、利回りなど税理士が解説でご紹介しています。

投資方法に正解は無い

どの投資方法が正解か、それはだれにもわかりません。

しかし、不動産業者のセールストークに騙される人が多くいるのも現実です。投資を行う際は、必ず自分の頭で考えてから行いましょう。

ただ、一度自分の目で疑いの目を持って無料のセミナーや資料請求をしてみるというのはアリだと思います。次の会社は無料セミナー、無料の資料請求が可能なので一度見てみると良いでしょう。

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税理士 / 坂根 崇真

【肩書】 税理士、㈳全国第三者承継推進協会 理事、その他 ㈱ 代表取締役 【著書】 相続実務のツボとコツがゼッタイにわかる本 (出版社:秀和システム) 【メディア実績】 Yahoo!ニュース、livedoor ニュース、Smart News、幻冬舎GOLD ONLINE ほか 【プライベート】 株や社債をはじめ、太陽光発電設備を2基など保有する個人投資家

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