不動産など

【低利回り】沖縄軍用地投資のデメリットを資産運用に強い税理士が解説

2021年5月25日

安定収入の軍用地投資!

悩んでいる人
沖縄の軍用地投資って安定収入で儲かるんでしょう?

収入は安定しますが、あまり儲かるものではありませんね。

この記事では、投資家かつ税理士の坂根が軍用地投資のデメリットについて解説します。

ポイント

  • 軍用地投資の利回りは約2%、結構低い
  • 融資を受けると利益が無いため、自己資金投資が原則
  • 利回り2%であれば、上場企業等にお金を貸す「Funds」も選択肢にあがる


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軍用地投資とは?

軍用地投資とは、沖縄の米軍基地の土地を購入する投資方法です。

軍用地とは、米国の陸軍、海軍、空軍がいる場所です。

これらの場所は、国の所有地だけでなく、その多くが一般市民の所有地となっています。

一般市民の土地は日本政府が借り手となっていますので、軍用地を購入した場合には、毎年、地代を受け取ることができます。

軍用地投資のメリット

軍用地投資のメリットは、大きく次の2つです。

  • 安定して地代を受け取れること
  • 賃料が毎年上昇していること

安定して地代を受け取れること

軍用地は日本政府が借り手となっているため、賃料が「支払われない」「支払いが遅延する」といったことが、まずありえません。

不動産投資の場合、空室期間はどうしても発生してしまいますし、支払いを渋る住居人に遭遇してしまう可能性もあります。

しかし、軍用地投資では、不動産投資のこの大きなデメリットがありませんので、安定した収入を得ることができます。

賃料が毎年上昇していること

軍用地の賃料収入は、年間1%ほど上昇しています。

単純計算で、利回り2%が10年たてば2.2%になります。今後も必ず上がると言う保証はありませんが、賃料が上がるというのは嬉しいですね。

軍用地投資の利回りは約2%

軍用地投資の利回りは、概ね2%前後です。

つまり、500万円の土地であれば年間賃料収入は10万円、1,000万円の土地であれば20万円程度の賃料収入を見込むことができます。

ちなみに、軍用地はどこの場所かによって借地料単価が異なります。軍用地は次のように、数多くの種類が挙げられます。

  • 嘉手納飛行場
  • 嘉手納弾薬庫地区
  • 普天間飛行場
  • 那覇港湾施設
  • キャンプハンセン
  • キャンプ瑞慶覧
  • ホワイトビーチ地区
  • 牧港補給地区 キャンプキンザー
  • 航空自衛隊那覇基地
  • 伊江島補助飛行場

それぞれ借地料単価は異なりますが、概ね、借地料から2%で割り戻した程度の金額で売買されています。

軍用地投資のデメリット

軍用地投資のデメリットを5つご紹介します。

ポイント

  • 利回りが低い
  • そんなに儲からない
  • 自己資金がないと厳しい
  • 返還されると収入ゼロ
  • 多額の売却益は見込めない

利回りが低い

軍用地投資の利回りは2%程度です。

以前は3%などあったようですが、軍用地投資がひとつの投資先としての地位を得てしまったため、今ではみんなが買い漁っています。

そのため、価格が高騰し、利回りが2%程度に下がってしまいました。

利回り2%というと、不動産投資などと比べてかなり低いです。利回り2%であれば、上場企業等にお金を貸す「Funds」も選択肢にあがるので、あえて軍用地を選ぶメリットがさほどありません。

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そんなに儲からない

軍用地投資はそんなに儲かるものではありません。

賃料収入が2%ですが、購入時の仲介手数料や毎年の固定資産税などを考慮すると、そんなに儲けは出ません。

定期預金よりはマシですが、手間がかかる割に儲けが出ません。

自己資金がないと厳しい

軍用地投資は、基本的に自己資金がある方でないとできません(融資を受けません)。

軍用地ローンという、沖縄銀行などが行っているローンがありますが、借入の利率は2%程度、ヘタすれば3%程度になることもあるようです。

軍用地投資で得られる利回りは2%程度ですので、借入で軍用地投資をしてしまうと利益が残らないか、ヘタすると赤字です。つまり、毎年、お金が出ていく状態になってしまいます。

そのため、軍用地投資は自己資金がないと厳しいです。

返還されると収入ゼロ

軍用地が沖縄県外への移設をしたり、日本から出ていくとなれば、土地が日本政府から返還される可能性があります。

そうすると、当然賃料はもらえなくなりますので収入が無くなります。

別の借り手を探さなければ収入が入りませんが、軍用地だった場所の借り手が簡単につくとは思えません。そうなると、使いにくい場所の土地がただ残り、固定資産税などの負担だけ残ることになってしまう可能性があります。

多額の売却益は見込めない

軍用地投資は、多額の売却益は見込みにくいです。

基本的に、価格は利回り(2%)の割り戻しで相場が決まっています。

たとえば、賃料10万円、価格500万円の物件が、賃料10万円のまま価格1,000万円に値上がりしたら利回り1%(10万円÷1,000万円)となってしまうため、買い手が少なくなります。

逆に、賃料10万円のまま価格が100万円まで下がったら利回り10%(10万円÷100万円)のため、買い手が多くつきます。

米軍基地の県外移設などが現実的にならない限りは、極端な値上がりも極端な値下がりも見込みにくいというのが軍用地投資の特徴です。

軍用地投資にもし興味があればご連絡ください

上記のように、軍用地投資にデメリットはありますが、安定した収入が魅力的に映る方もいるでしょう。

定期預金より高いお金が入ってきますからね。

もし軍用地投資に本気で興味があれば、米軍と取引しており、軍用地の売買を得意とする不動産業者の担当者をご紹介しますので、お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。

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税理士 / 坂根 崇真

【肩書】 税理士、㈳全国第三者承継推進協会 理事、その他 ㈱ 代表取締役 【著書】 相続実務のツボとコツがゼッタイにわかる本 (出版社:秀和システム) 【メディア実績】 Yahoo!ニュース、livedoor ニュース、Smart News、幻冬舎GOLD ONLINE ほか 【プライベート】 株や社債をはじめ、太陽光発電設備を2基など保有する個人投資家

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